YYCR—2021—00008
各县市区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶新港区、南湖新区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：
为更好推进市中心城区（岳阳楼区、岳阳经开区、城陵矶新港区、南湖新区，下同）城市更新工作，推动城市高质量发展,服务“三区一中心”建设，根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）等精神，现提出如下意见。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书记对湖南重要讲话重要指示批示精神，为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，以满足人民宜业宜居需要为出发点和落脚点，遵循政府推动、市场运作，规划引领、产城融合，人民至上、改善民生，依法保护、注重传承，因地制宜、量力而行的原则，进行前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局和整体性推进，实施以人为核心的新型城镇化战略，从解决单一问题走向构建综合目标体系，从大拆大建转变为因地制宜的大小结合，从政府主导发展为多元共治，从物质空间的改善迈向公共利益的保护与提升，提高城市可持续发展水平和现代化治理能力。
（二）总体目标。从2021年起，坚持一年打基础，两年出形象，五年塑造城市新风貌。主要实现“六更”目标：一是全面拓展产业空间，打造就业创新载体，确保产业更旺；二是开展生态修复和城市修补，打造海绵城市示范区，城市功能和景观风貌明显改善，确保环境更优；三是推进城市疏解理念，降低城市密度，补齐垃圾站、公厕、消防站和农贸市场等公共设施短板，着力解决城市堵点、痛点和难点问题，确保设施更全；四是化解安全风险隐患，增强城市韧性和防灾减灾能力；完善城市信息化服务功能，推动信息化、工业化与城镇化深度融合，确保功能更强；五是坚定文化自信，通过公共艺术设计，挖掘本土文化元素，保护历史文化遗存，留住“岳阳记忆”，确保底蕴更深；六是充分引入城市设计理念，打造一批宜居区、历史文化风貌区和特色街区，确保标准更高。同时，积极引导城市居民参与城市更新建设与治理。
二、更新范围
（一）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，不符合安全生产和环保要求的用地，“退二进三”用地等。
（二）布局散乱、设施落后，规划确定需要改造的区域。
（三）投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业平均水平，列入“限制发展类企业名单”企业的产业用地。
（四）历史建筑、工业遗产等文化遗存集中，亟需保护利用、激发活力的区域。
（五）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的区域。
（六）其他经济社会发展确需更新改造的区域。
三、更新方式和对象
（一）更新方式。结合实际，因地制宜采取下列一种或多种方式进行更新。
1.综合整治。包括改善消防设施、基础设施和公共服务设施，整治沿街立面、环境，推进海绵城市建设和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类城市更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当符合城市规划、环保节能、消防安全等规范要求。
2.功能调整。改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权权属关系和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能调整类城市更新项目应符合国土空间规划和经济社会发展规划，优先满足公共空间增加和产业转型升级的需要。
3.历史文化风貌保护。在法律法规规定的范围内，对历史文化街区、文物保护单位、历史建筑以及地方传统风貌特色街区进行综合保护，围绕公共设施提升、历史建筑修葺、风貌整治、环境提升等方面开展更新工作。
4.全面改造。通过上述方式难以实现城市功能与环境改善的情况下，拆除现状建筑物，实施全面改造。全面改造类城市更新项目应当充分论证拆除的必要性，征得相关权利主体同意，严格按照城市更新规定要求实施，并优先保障安全等公共利益和产业发展空间。重点功能区中对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目，提倡集中连片全面改造。
城市更新要严格控制大规模拆除、增建和搬迁，城市更新单元和项目内拆除建筑不应大于现状总建筑面积的20%；要尊重居民安置意愿，不大规模、强制性搬迁居民，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，城市更新单元或项目居民就地、就近安置率不低于50%。对拟实施城市更新的区域，要开展调查评估，梳理评测既有建筑状况，明确应保留保护的建筑清单。不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、随意闲置。未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定专项工作的区域，不应实施城市更新。
（二）更新对象。
1.老旧小区。对建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的老旧小区，通过综合整治和功能调整，着力提升老旧小区居住条件，完善老旧小区配套、市政基础设施和物业管理，建设安全健康、设施完善、管理有序的居住社区。可根据居民意愿，利用老旧小区现有房屋和公共空间补充便民、养老服务等公共服务设施；利用空地、拆违腾退用地等增加停车位，或设置机械立体停车设施等便民设施。鼓励老旧小区楼栋单元加装电梯。
2.旧工业区。对不符合国家产业政策、不符合现行城市规划、安全和环保等不达标、生产经营长期停滞、低效占用工业用地的旧工业区，通过综合整治和全面改造，盘活存量工业用地，转变区域功能，完善配套设施，着力解决旧工业区对周边生活环境带来的影响。在符合规划的前提下，鼓励通过更新改造或旧工业区厂房置换用地等方式，增加道路、绿地、广场等设施；引导利用旧工业区厂房优先发展智能制造、科技创新、文化娱乐等产业。
3.城中村（城边村）。通过综合整治和全面改造，积极推进对城中村（城边村）等的违法建筑“零补偿”拆除，充分利用政策性资金和社会投资，推进生态环境修复、市政公用设施配套。对难以进行生态环境修复的，以片区为单元，通过拆除重建实施全面改造。
4.存量棚户区和危旧房。对公共设施无法配套、存在明显安全隐患的存量棚户区和住建部门认定的危旧房，积极申报纳入中央棚户区改造计划，充分利用棚户区改造政策，开展综合整治和全面改造。
5.旧商业街区。注重植入新商业业态的同时，突出地方老店特色，提升旧商业街区活力。推进旧商业街区配套设施更新改造，解决旧商业街区及周边交通拥堵、停车难问题。
四、工作流程
（一）调查评估。市中心城区城市更新应当进行调查评估。各区政府（管委会）按照属地原则，摸清城市更新单元和项目的范围、户数、楼栋数、房屋面积、群众改造意愿等情况，充分征求相关管理部门、利益相关人和社会公众意见，评估论证城市更新必要性和可行性，评估结果报市中心城区城市更新领导小组备案。
（二）编制城市更新专项规划。市资规局负责结合国民经济与社会发展规划、国土空间总体规划，制定《市中心城区城市更新专项规划编制技术导则》（以下简称《技术导则》）。各区政府（管委会）结合实际，按《技术导则》要求编制区城市更新专项规划，明确城市更新的重点区域、目标任务、总体规模、更新方式和完成时限等。《技术导则》和各区城市更新专项规划经市国土空间规划委员会审议通过，报市政府批准后实施。
（三）划定城市更新单元。各区政府（管委会）根据市中心城区控制性详细规划，结合批准后的区城市更新专项规划，科学划定城市更新单元。城市更新单元应保证基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域。
（四）编制城市更新单元规划。各区政府（管委会）根据区城市更新专项规划，组织编制辖区城市更新单元规划，内容包括更新范围、目标任务、更新方式、规划控制指标、资金来源等。城市更新单元规划由相关部门联审，经市国土空间规划委员会审议通过，报市政府批准后，可开展立项、可研报批等工作。
城市更新单元规划应符合控制性详细规划各项控制指标要求；确需对控制性详细规划强制性内容进行调整的，由市资规局报市国土空间规划委员会审议通过后，依法依规报批；对于尚未批复控制性详细规划且亟需实施城市更新的区域，应当在现状调查研究的基础上，拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。
（五）制定城市更新年度计划。各区政府（管委会）负责组织对辖区内各城市更新项目进行筛选，对已具备实施条件的，征求市直相关主管部门意见后，向市住建局申报纳入市中心城区城市更新年度计划，报市政府审议通过后，按照规定程序向社会公示。
（六）实施城市更新项目。各区政府（管委会）应当选择优质策划、设计和运营团队，组织编制城市更新项目实施方案。实施方案应当包括更新方式、实现途径、建设方案、运营方案和资金来源等内容，紧密结合城市发展功能定位和主导产业，优化资源配置，实施一片，提升一片。实施方案经各区政府（管委会）审议，报市中心城区城市更新工作领导小组批复后组织实施。
（七）评估更新效果。城市更新项目完成后，市住建局牵头组织竣工验收，确认项目成本，评估更新效果。各区政府（管委会）督促项目实施主体完成相关设施移交、运营管理等事宜，做好实施效果的巩固和提升工作。
五、支持政策
（一）规划政策。优化规划指标设置，涉及规划调整的更新片区策划方案需连同规划修改意见报市国土空间规划委员会审查。
（二）土地政策。城市更新应在拆除重建范围内，将一定比例的土地用于建设公益性项目。城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有用地可一并划入城市更新单元，并优先规划用于基础设施和公共服务设施建设；不能单独开发建设的用地，由市资规局办理相关手续，出让给相邻地块的城市更新实施主体。完善城市更新项目中地价计缴、出让金补缴等管理制度，探索“标准地”出让、长期租赁、先租后让、租让结合等土地配置方式。探索城市更新重大项目土地一二三级联动开发机制，严格规范合同条款，将投资主体、权利义务、改造方式、建设计划、产业形态、运营管理等纳入土地出让合同或补充合同，确保土地高效利用。研究历史建筑物产权变更方式，完善土地产权和建筑物登记。
（三）财税金融政策。积极争取中央和省资金支持，依法依规争取更多政策性贷款、专项债等用于更新改造项目。各区政府（管委会）应当保障城市更新日常工作经费，城市更新项目新增土地出让收益优先用于平衡全市城市更新资金缺口。城市更新项目符合国家、省、市有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。鼓励城市更新项目适当运用PPP模式，吸纳社会资本参与。城市更新项目资金整体不能平衡，确需从新增土地收益、房产等税费奖补中弥补缺口的，由各区政府（管委会）“一事一议”报市政府批准后执行。金融机构要按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城市更新的金融支持力度。
城市更新项目在享受上述支持政策的同时，同步享受国家及省相关支持政策。
六、工作责任
成立市中心城区城市更新工作领导小组，统筹市中心城区城市更新工作，领导小组办公室设市住建局。
各区政府（管委会）是本辖区城市更新工作的责任主体，负责摸清辖区情况，组织编制辖区城市更新单元规划和项目实施方案，并组织实施。
市住建局作为城市更新工作牵头单位，负责统筹、指导和协调市中心城区城市更新日常工作；制定城市更新年度计划；会同市资规局共同指导各区划定城市更新单元，审查各区城市更新单元规划和项目实施方案；对城市更新项目实施监管和效果评估；会同市委督查室、市政府督查室对城市更新项目实施督查考评。
市资规局负责制定《技术导则》和配套政策；开展城市更新区域规划评估；核查与调整城市更新项目涉及的国土空间规划等工作；对重点片区城市更新规划设计进行审查；土地利用年度计划与城市更新年度计划的衔接；储备和供应城市更新项目用地。
市发改委负责将申报的城市更新项目纳入全市重大项目年度投资计划；立项审批权限内城市更新政府投资项目；组织申报和转发下达城市更新项目中涉及保障性安居工程配套基础设施中央预算内投资项目；组织符合条件的城市更新项目申报省重点建设项目，享受相应政策。
市财政局负责保障城市更新项目的市级奖补资金，拨付中央、省、市奖补资金；指导监督城市更新资金使用。
市工信局负责组织研究制定旧工业区转型改造相关政策。
岳阳日报社、市广播电视台负责城市更新工作的新闻宣传报道工作，引导广大居民支持和参与城市更新，营造良好氛围。
其他相关部门各司其职，大力支持城市更新工作。
七、工作要求
（一）加强组织领导。市中心城区城市更新工作领导小组办公室统筹调度市中心城区城市更新工作，实行“一月一调度，一季一讲评，一年一考核”，适时开展专项督查，确保工作落实到位。
（二）加强目标管理。将市中心城区城市更新工作目标管理考核情况纳入全市综合绩效考评，严格兑现奖惩。各区政府（管委会）要落实主体责任，将城市更新纳入经济社会发展全局统筹部署，建立相应工作机构，落实专门人员，制定工作措施，加大投入力度，精心组织、周密实施，确保完成计划任务。市直相关部门要明确责任领导和联络员，优化办事流程，配合推进城市更新工作。
（三）加强宣传保障。加强信息公开，及时发布政策措施，通报工作进展情况。加强社会舆论引导，为推进城市更新工作创造良好社会氛围。
本意见自印发之日起施行。本市此前相关规定与本意见不一致的，按本意见执行。其他县市区可参照执行。
岳阳市人民政府
2021年11月11日
（此件主动公开）