近年来，我市房地产工作认真贯彻落实中央、省经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议精神，始终坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的总目标，以“增信心、防风险、促转型”为主线，强化预期引导，优化政策工具，突出行业监管，促进产业转型，因城施策稳市场，强化责任化风险，大力支持刚性和改善性住房需求，用力推进“保交楼、稳民生”及项目风险化解工作，努力推动房地产业转型升级，切实提升住房品质，加强政策性保障房建设，健全住房市场和保障体系，促进我市房地产市场平稳健康发展和良性循环。现就有关岳阳市2024年住房发展年度计划汇报如下：
一、发展现状
（一）人口和城市发展情况
2023年年末全市常住人口499.14万人，其中城镇人口 311.42万人，乡村人口187.72万人，我市外出务工人员逐年递增，导致常住人口特别是劳动年龄人口持续减少。岳阳市是湖南省省域副中心城市，2022年城市人口净流出2.47万人，2023年城市人口净流出2.61万人。2023年我市常住人口城镇化率为52.59%，比上年提高1.39个百分点。随着我市经济社会的全面发展，市民居住条件得到大力改善，我市城镇化率由2019年的59.2%提高到2023年的62.39%。通过基础设施、民生服务、政务服务、城市管理、产业发展五大领域的均衡化发展与数字化建设提升城市现代化水平，人民生活水平也日益提高，我市的城镇化建设处于平稳发展阶段。
（二）存量房住房规模情况
结合近期国家出台支持房地产业的各项利好政策，及时征询相关部门和房企意见建议，我市于2023年4月28日率先在全省出台了《关于进一步支持刚性和改善性住房需求促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》。2023年9月19日，岳阳市住房和城乡建设局、中国人民银行岳阳市分行、国家金融监督管理总局岳阳监管分局联合下发《关于优化岳阳市住房信贷政策的通知》。近年来我市多措齐发，进一步提高了居民购房能力和意愿，从而促进房地产销售和市场平稳的发展。2023年底，岳阳市存量商品房总建筑面积577.47万平方米，其中住房总建筑面积362.71万平方米。
（三）新建商品住房供销情况
2023年我们在省专班、省厅的精心指导下，在市委、市政府的坚强领导下，坚持政府主导、企业主体的总体原则，把握一楼一策、精准施策的总体要求，落实保稳定、保交付的总体目标，统筹兼顾，稳打稳扎，全力以赴推进保交楼各项工作，取得了显著的成绩，截至12月底，使用专项借款资金15.53亿元，资金使用率97.50%；完成交付14304套，交付率96.49%，恒大项目交付9096套，交付率94.59%，超额完成省厅、省专班下达的工作任务。
2023年全市新建商品房网签成交面积323.77万平方米，同比下降2.36%，其中市中心城区商品房网签成交面积171.46万平方米，同比增长38.46%。我市新建商品房去化周期21.64个月，其中住宅18.89个月，商业28.67个月。2023年我市全年居民人均可支配收入35202元，比上年增长5.8%。2023年我市房价稳定可控，房价收入比在全省排名较低，房价指数变动幅度与人均可支配收入变动一致。
（四）近三年土地供应状况
2021年我市共成交土地497.24万平方米，其中商服用地面积134.73万平方米，住宅用地面积362.51万平方米；2022年我市共成交土地416.29万平方米，其中商服用地面积139.85万平方米，住宅用地面积2765.44万平方米；2023年我市共成交土地360.91万平方米，其中商服用地面积115.92万平方米，住宅用地面积244.99万平米，受市场预期及企业信心影响，我市土地供应连续三年下降。
（五）保障性安居工程住房保障情况
历年来，棚户区改造稳步推进，严格把握棚户区改造范围和标准，棚户区改造完成率达100%。2023年，全市棚户区改造新开工1981套，开工率100%；累计完成投资53547万元，完成投资率100%。其中，岳阳楼区268套、屈原管理区350套、华容县520套、岳阳县697套、临湘市146套。
2023年，全市开工建设保障性租赁住房4205套，开工率100%，累计完成投资71164.9万元，完成投资率87.79%。其中：岳阳楼区65套、经开区117套、南湖新区56套、云溪区316套、临港新区1181套、君山区108套、汨罗市490套、临湘市156套、华容县110套、岳阳县723套、平江县336套、湘阴县547套。
2023年，全市租赁补贴发放户数13634户，发放金2704.616万元，任务完成率110.93%。其中：岳阳楼区3405户、916.596万元；云溪区302户、73.8972万元；君山区1092户、280.419万元；经开区841户、215.001万元；南湖新区505户、127.3959万元；屈原管理区130户、11.638万元；汨罗市614户、84.3012万元；临湘市1491户、263.4916万元；岳阳县1837户、263.58万元；华容县1083户、164.9418万元；湘阴县1279户、209.6493万元；平江县1055户、93.705万元。
（六）住房品质提升情况
我市自2019年开展老旧小区改造工作以来，共改造老旧小区1648个、292220户，取得了显著成效，2023年，我市老旧小区改造工作获省人民政府真抓实干激励措施奖。中心城区老旧小区改造试点工作全面完成，旧城改造片区品质实现提升。新区建设进程加快，全力推进公共停车设施建设和收费规范管理，城区停车难问题有所改善。坚持理顺物业管理机制体制，开展物业管理领域专项整治工作，中心城区小区物业覆盖率逐渐增高,住宅管理实现提质升级。2023年，全市477个城镇老旧小区开工率100%，已完工130个，累计完成投资9.8亿元；完成加装电梯联合审批467台，审批率157%，开工455台，开工率151%。
二、2024年度需求分析和发展供应计划
（一）2024年人口数、增长率预测
我市常住人口由2019年的509.9万人，下降到2023年的499.14万人，年均下降率为0.8%。受经济发达地区虹吸效应影响，我市外出务工人员逐年递增，预测2024年我市常住人口为484.61万人。
（二）明确住房建设区域指引
重品质，提升居民居住条件。住房建设实行住房小区化和小区规模化，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。老城区住房建设应充分利用和整合现有资源，以社区为单元实施系统改造，增加配套设施，适当降低旧城中心区的居住用地比例，引导人口向中心区内外疏散。旧城中心区的住房规划建设要从分散布局逐渐走向集中布局，增加居住用地中的公共设施用地、绿化用地和道路广场用地比例；优先保障居民住区基本的公共空间、环境卫生设施和日照间距。经开区等传统工业区的住房建设依托现有基础逐步改造，对住房区的公共配套设施完善补充，并使之社会化，使传统的工人村逐步改造成为与城市有机结合且持续发展的综合社区。
（三）优化商品住房市场供应结构
坚持以人民为中心，以满足市民住房需求为主要出发点，坚持“以居住为主，以居民消费为主，以普通住房为主”，完善商品住房市场体系。
稳定商品住房供应规模。原则上以城镇长住人口家庭数为基本依据，在此基础上根据人口流入流出情况、刚性需求缺口、改善性需求规模等制定年度供应规模。
优化商品住房供应结构。立足房地产市场实际需求，进一步优化住房供应结构。按照以普通商品住房为主的原则，平衡供应和需求关系。在严格控制建设用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，科学把握和优化住房功能设计以及住区环境和配套设施等。
满足多样化住房需求。以科学的供应结构为指引，引导房地产企业立足市场需求，商品住房户型配置中，应以110-140平方米刚需户型为主。
（四）加速老旧小区改造
2024年实施城镇老旧小区改造项目633个、涉及居民9.78万户，计划投资14.66亿元，力争在2024年6月底前开工率达100%，12月底前投资率达到60%以上。同时拓宽物业专项维修资金使用渠道，加强维修资金归集管理及监督，立法出台《岳阳市住宅物业管理规定》，以问题导向推动小区物业管理走上标准化、规范化、法制化。
（五）2024年土地需求及供应计划
坚持“一区一策、一市场一政策”，充分结合区域产业发展，有效盘活非住宅资源，培育新业态和新业态。结合城市规划、商业网点规划、住房规划等，优化产业功能区定位，形成阶梯式、优质住房项目结构。结合现有社区的品质提升和城市更新，补充配套、安全等硬件设施的短板，全面改善社区综合环境，提升物业管理水平。
2024年度，国有建设用地计划供应量为802.84公顷，其中工矿仓储用地297.82公顷，占供应总量37.1%；住宅用地244.65公顷，占供应总量的30.5%；商服用地149.27公顷，占供应总量18.6%；交通运输用地33.54公顷，占供应总量的4.2%，公共管理与公共服务用地77.56公顷，占总供应量的9.6%，整体上国有建设用地供应结构以工矿仓储用地、住宅用地为主。
三、具体年度计划安排
（一）住房用地年度供应计划
促进房地产整体供需平衡及住宅房地产市场的健康发展，确保“稳地价、稳房价、稳预期”仍为我市2024年住宅房地产市场调控主基调。根据《岳阳市市本级和湖南城陵矶新港区、岳阳经济技术开发区、屈原管理区2024年度国有建设用地供应计划》，我市2024年度住宅用地供应详细计划如下：
1、住宅用地供应总量
岳阳市2024年度国有建设用地供应计划中住宅用地计划供应量为244.65公顷。
2、住宅用地供应方式
2024年度住宅用地供应方式中，均为挂牌出让用地。
（二）住房年度建设计划
1、住房供应总量预测
今年以来，我市房地产市场虽有所回暖，但供应端仍面临下行压力，整体属于低位调整期。商品房销售情况未达预期，存在较高的去库存压力，房地产投资风险增大。从区域趋同角度进行分析，2022年我市城镇人均住房建筑面积为56.9平方米，全国城镇人均住房建筑面积为32.91平方米。预测至2024年，我市常住人口为484.61万人，常住人口城镇化率为63.75%。
2024年，我市将加快构建房地产发展新模式，探索建立“人、房、地、钱”四位一体联动要素新机制，协调金融机构，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程，缩短审批时限，满足不同房地产企业合理融资需求。引导多层次、多主体、租购并举的住房供应体系建设，采取发放房票及住房消费券、减免税费等方式降低购房成本、稳定市场预期。鼓励社会资本参与人才住房、安居型商品房和公共租赁住房建设筹集和运营管理，并加快培育规模化、专业化住房租赁企业，推广住房租赁成功运营模式。推动保交楼向稳交楼转变，加速520套保交楼项目扫尾工作，重点推进项目配套道路及水、电、气施工进度，加快土地周边交通、医疗、学校等配套设施建设，力争基础设施建设与项目同步交付。同时，全力化解不动产办证遗留问题，为实现“交房即交证”提供保障。2024年计划期内建设各类住房14706套，建筑面积164.9万平方米。
2、住房供应分类预测
（1）2024 年住房建设计划目标
2024年全市住房计划新开工建筑面积164.9万平方米、约14706套,其中公共租赁住房计划新开工建筑面积约2.9万平方米、约784套;保障性租赁住房计划新开工建筑面积约20万平方米、约4222套；商品住房计划新开工建筑面积约142万平方米、约9700套。此外,2024 年计划城市危房改造建筑面积约8.4万平方米、约1082套(间)。
（2）2024年商品住房供应计划目标
2024 年计划批准预售商品住房1.13万套、建筑面积约160万平方米。
五规划实施机制
（一）组织领导机制
充分发挥县级房地产市场调控工作联席会议作用，强化统筹领导，加强住房政策研究和重大问题研究，细化规划的相关举措，协调推进相关工作任务，统一调度工作进展，推动住房发展和保障规划的落实。
（二）实施管理机制
明确各相关职能部门职责分工和任务要求，健全信息沟通、政策协调和工作协同机制，形成工作合力，有序推进规划任务落实。规划指标属于指导性任务，各乡镇、各部门应积极配合、落实规划目标和任务。
（三）公众参与机制
鼓励社会公众广泛参与住房发展和保障规划编制和实施工作，营造良好社会氛围，广泛征求并听取专家和公众意见，科学民主决策，及时向社会公布规划编制和年度实施计划完成情况。发挥相关行业协会和中介组织作用，加强行业自律，维护市场秩序。
（四）中期评估机制
建立规划实施评估制度，适时开展规划实施情况年度分析和中期评估。根据住房发展过程中遇到的新情况、新问题，对住房发展和保障规划实行动态调整，提高规划的科学性和可操作性。
